Restructurations patrimoniales – FAMILY BUY-OUT IMMOBILIER

Après une première phase d’analyse de la situation juridique, financière, fiscale et patrimoniale, notre équipe d’experts propose une note de structuration patrimoniale en proposant des recommandations innovantes et sur-mesure et intervient jusqu’à leur mise en œuvre en accord avec les choix de la famille.

Target Avocats intervient en amont des opérations exceptionnelles ou de levées de fonds. Notamment au travers :

  • Family buy-out immobilier

La philosophie du family buy-out est de transmettre le patrimoine immobilier familial locatif à ses enfants ou petits-enfants au moyen d’une vente au profit d’une société détenue par la famille.

Cette solution permet pour le parent:
– de rendre liquide son patrimoine immobilier en bénéficiant (dans la plupart des cas) d’une quasi-exonération de plus-value du fait des abattements pour durée de détention (cas d’imposition à l’IR)
– d’anticiper sa succession
– de conserver ses abattements en ligne directe pour d’autres donations (notamment des biens immobiliers non locatifs – résidence principale ou secondaire)
– de diversifier son patrimoine
– de limiter son IFI
– de limiter son imposition sur les revenus

Et pour l’enfant :
– d’amorcer son implication dans la gestion du patrimoine immobilier de la famille
– de conserver les biens immobiliers dans la famille
– de se constituer une réserve de trésorerie pour ses projets

Il existe de nombreux schémas de family buy-out immobilier. La solution proposée doit tenir compte de la situation fiscale, familiale et matrimoniale de la famille et de la composition du patrimoine immobilier. La réalisation d’un audit patrimonial préalable permet d’identifier les contraintes juridiques, fiscales et économique existantes. Les objectifs sont fixés par la famille.

Nous identifions en manière générale trois situations :

La transmission d’un patrimoine immobilier de locations meublées (régime LMNP) en présence d’enfants mineurs ou de jeunes adultes. Nous conseillons dans ce cas d’avoir recours à une SARL de famille

La transmission d’un patrimoine immobiliers de biens professionnels donnés en location au sein d’un groupe opérationnel. Nous conseillons dans ce cas de constituer un usufruit temporaire

La transmission d’un patrimoine immobilier de locations nues. Nous conseillons dans ce cas d’avoir recours à une société en commandite simple

ATTENTION : La mise en place de l’un de ces schémas doit faire l’objet d’une préparation attentive et réfléchie selon les besoins et les objectifs fixés par la famille. Il ne doit jamais être mis en place dans un but principalement fiscal, sous peine de pouvoir être remis en cause par l’administration fiscale selon la procédure du mini abus de droit de l’article L64 A du Livre des Procédures Fiscales. Ces opérations ne s’improvisent pas et doivent faire l’objet d’un conseil aguerri et attentif

  • Apport-cession (150-0b ter du CGI)

Conseil Target avocats : bien que la tentation soit forte de procéder à un apport de titres important avant cession, il est impératif de calibrer en amont le montant avec la stratégie et le projet de réinvestissement. En effet, la période de deux ans s’écoule rapidement et si le réinvestissement n’est pas réalisé dans son intégralité, l’ensemble de la plus-value ayant fait l’objet du report devient exigible.

  • Donation-cession

Conseil Target Avocats : au risque de rappeler des évidences, il est important d’insister sur le fait qu’une donation doit entraîner une dépossession complète des titres de la cible et des liquidités issues de la cession. Ainsi le prix de vente doit être capté par le donataire (enfants, petit enfants, conjoint etc…) et non par le donateur (fondateur, chef d’entreprise). C’est pourquoi il est impératif de bien calibrer en amont les besoins et la stratégie du chef d’entreprise et, par exemple, de proportionner le montant de la donation ou de la mixer avec un apport avant cession.

En aval de l’opération

Après la réalisation de l’opération exceptionnelle ou de levée de fonds, Target Avocats accompagne le dirigeant et/ou sa famille dans le cadre:

  • Des opérations de réinvestissement de l’article 150-0b ter : création d’une activité, investissement dans une activité qualifiante
  • Du placement des liquidités issues de l’opération : placement dans des produits financiers avec nos partenaires (CGP, Familly office, banques…), investissements immobiliers …